博鰲資本大會現場。

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紅網時刻新聞8月9日訊（記者 戴丹）這是一場金融+資本+行業的思想碰撞。在8月9日舉行的博鰲資本大會上，多位主講人帶來了來自市場一線的獨家看法與見解。

房價未來繼續上漲的潛力非常低

思睿集團首席經濟學家洪灝在發表演講。

“我們在周期的底部，在貨幣政策開始寬松的時候，在一系列的政策落地的時候，我們是不應該太悲觀的。”思睿集團首席經濟學家洪灝是首位登臺的主講人，他作了題為《房產地：變局與突圍》的分享。

過去兩年，中國的房價指數跟中國買房適齡人口的占比，同時接近了一個非常高的峰值，“如果通脹上去，名義房價可能還會往上走，但是實際房價接下來繼續上漲的潛力是非常低的，這是有數據可以說明的”。

人口負增長的趨勢難以逆轉，未來的發展機會在哪里？

洪灝表示，新興的準一線城市和二線城市，如杭州、南京、成都，都是工資上漲和人口遷徙新的目標地。在高收入城市、人口遷入的城市囤地的房地產商，問題就不是很大，甚至沒有什么問題。

“雖然炒股的朋友現在非常煎熬，但是我覺得沒有必要太多擔心，我們已經看到一系列的政策正在出臺，這一系列自上而下政策的落實需要時間，比如說房地產的因城施策、認房不認貸等等。”他表示，2008年房地產周期的底部經歷了6個月，2016年的底部經歷了8個月，這次已經經歷了11個月，政策陸續在出臺，然后會逐步落地。

“在我們出政策的時候，很可能美聯儲緊縮的政策也到了尾聲，這個時候全球的宏觀流動性應該是轉好而不是轉壞。”

REITs價格大幅下降是合理的價值回歸

深創投集團副總裁、黨委委員、深創投不動產基金董事長蔣玉才正在開講。

以《把握REITs機遇，推動不動產投融資方式變革》為主題，深創投集團副總裁、黨委委員、深創投不動產基金董事長蔣玉才發表了主題演講。

蔣玉才重點分析了基礎設施REITs二級市場的表現。他表示，從2021年啟動到現在，一共有28只基金，總規模接近千億。今年，REITs基金二級市場的表現是大幅下降，這反而是合理的下降，是價值的回歸。

隨著第一批基礎設施不動產基金的試點，今年國家又推出了不動產私募基金的試點，首批頒發了7家牌照，深創投也是其中之一。

蔣玉才表示，現在推動不動產私募基金的試點，是繼續推動在建設端、開始端就引入不動產基金的整體概念和模式，不是再像傳統的先用信貸資金、自有資金建設，一開始就用規范化的制度設計，來吸引社會投資人，從投資端就開始介入相應的基礎設施領域的不動產投資。

隨著不動產基金概念、體系、監管制度的完善，未來的發展怎么樣？

“現在在理論界有一種說法，逐漸要實現由債權資本向股權資本、由債權金融向股權金融轉變。”蔣玉才表示，房地產對國家經濟是有巨大貢獻的，不光是形成了巨大稅收，巨大的產業鏈，也是地方政府的一項重要資金來源。未來房地產市場一樣需要股權融資，特別是對其中一部分。

投資人對中國持謹慎樂觀的態度

香港交易所環球上市服務部副總裁李聞濤在發表演講。

現在外資到底怎么樣看中國？在香港交易所環球上市服務部副總裁李聞濤看來，不管是中國背景的投資人，還是海外背景的投資人，他們其實對于香港或者國內A股市場還是著比較謹慎樂觀的態度。

以《港交所助力不動產資產證券化》為題，李聞濤做了大會分享。

過往幾年，香港資本市場的結構發生了比較大的變化，“現在我們是一個以新經濟，尤其是互聯網、生物醫藥為主導的市場，但是從2022年開始，募資額第二大的板塊是房地產。”

會上，李聞濤還著重介紹了港幣、人民幣的雙柜臺機制。2023年6月19日，港交所正式推出了人民幣、港幣雙柜臺的操作，跟過往最大的區別是，中間有一個市商機制，這也是莊家機制第一次引入到香港的資本市場，“在人民幣和港幣之間有一個雙柜臺莊家，這個莊家的作用是為了維持港幣和人民幣柜臺之間不會有太大的價差，而產生套利的機會。”

李聞濤說，人民幣、港幣雙柜臺解鎖了數以千億計的離岸人民幣的資金池，從目前的觀察來看，有些個股，比如說中國銀行（香港）這樣一些國企背景的金融股，現在在人民幣柜臺的交易情況是占到它每日整個市場交易額的10%左右。

“未來我們也希望在人民幣柜臺的這些股票，它的人民幣交易的證券是可以納入到滬深港通的，當然我們也期望像REITs這樣的一些產品可以納入到滬深港通的標的范圍當中。”

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