本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：林心林

(資料圖)

“島主”夢(mèng)并不好做。

近日，浙江寧波旦門(mén)山島的無(wú)居民海島使用權(quán)及海域使用權(quán)在阿里司法拍賣平臺(tái)公開(kāi)拍賣，評(píng)估價(jià)3977.19萬(wàn)元，起拍價(jià)2785萬(wàn)元。截至5月27日該項(xiàng)目競(jìng)價(jià)周期結(jié)束，因無(wú)人報(bào)名流拍。

但這次拍賣仍吸引了將近6000人次圍觀。

為何旦門(mén)山島如此受關(guān)注？早在2011年，《海島保護(hù)法》出臺(tái)后第二年，全國(guó)首個(gè)無(wú)居民海島使用權(quán)證書(shū)出自于此，旦門(mén)山島成為國(guó)內(nèi)首個(gè)有明確使用權(quán)的無(wú)居民海島。獲得該島50年使用權(quán)人的是象山海洋游覽度假有限公司，背后實(shí)控人為黃益民。

根據(jù)彼時(shí)“黃島主”的計(jì)劃，到2020年前，旦門(mén)山島投資額將不少于10億元，包括建設(shè)沙灘高爾夫、溫泉度假酒店、海灘泥浴、海島影視拍攝基地等項(xiàng)目。

如今十二年過(guò)去，旦門(mén)山島卻淪落為拍賣貨架上的標(biāo)的物。

根據(jù)司法拍賣公告、法院執(zhí)行案件信息，旦門(mén)山島使用權(quán)自2018年作為抵押物為貸款提供抵押擔(dān)保，后因貸款方無(wú)力歸還借款，借貸方依法訴至法院并申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，因此該院對(duì)海島使用權(quán)進(jìn)行查封評(píng)估并拍賣。另?yè)?jù)企業(yè)信息平臺(tái)查詢，黃益民存在3條失信被執(zhí)行人信息，涉案總金額超1.4億元。

2022年在旦門(mén)山島組織過(guò)游學(xué)活動(dòng)的黃旭（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，島上目前90%仍是原始狀態(tài)，僅有一個(gè)民宿經(jīng)營(yíng)方提供住宿、餐飲需求以及泳池、水庫(kù)設(shè)施，任何戶外游玩項(xiàng)目都只能自行組織。“真正的島主已經(jīng)聯(lián)系不上了。”黃旭透露，現(xiàn)在外界能聯(lián)系到的海島負(fù)責(zé)人只是代理，為島主的朋友。

國(guó)內(nèi)首個(gè)確權(quán)無(wú)居民島旦門(mén)山島，圖源：受訪者提供

對(duì)于全國(guó)首個(gè)有產(chǎn)權(quán)的無(wú)人島被拍賣，中國(guó)第一代島主、華人島主聯(lián)盟發(fā)起人林東卻認(rèn)為“十分正常”。盡管林東參與過(guò)國(guó)內(nèi)外數(shù)十個(gè)無(wú)人島交易開(kāi)發(fā)，但在他眼里，這條路仍然困難重重，“投入大、周期長(zhǎng)、收益慢，許多想吃螃蟹的人都把無(wú)人島想象得太美好了。”

富豪們涌向買(mǎi)島，一年使用金低至幾千元

旦門(mén)山島的故事，是國(guó)內(nèi)無(wú)居民海島發(fā)展的縮影。

早在上世紀(jì)七八十年代，民間資本就開(kāi)始試水浙江等一些沿海省市的無(wú)居民海島開(kāi)發(fā)，但由于盲目、粗放的開(kāi)發(fā)，部分無(wú)居民海島被破壞，甚至消失。

2002年，國(guó)家正式實(shí)施海洋開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，隔年，原國(guó)家海洋局印發(fā)《無(wú)居民海島保護(hù)與利用管理規(guī)定》，首次提出允許個(gè)人或機(jī)構(gòu)有償開(kāi)發(fā)利用無(wú)居民海島，由此掀起了國(guó)內(nèi)無(wú)居民島開(kāi)發(fā)的第一波熱潮。

彼時(shí)大量資本涌向沿海省市的無(wú)居民海島，如曾開(kāi)發(fā)過(guò)海南三亞西島的臺(tái)商陳明哲，于2004年投資3億元開(kāi)發(fā)廣東太白縣放雞島；同年，“溫州第一女島主”陳曉嫻與當(dāng)?shù)卣炗喿赓U協(xié)議，在溫州竹嶼島進(jìn)行為期5年的旅游娛樂(lè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

但無(wú)居民海島開(kāi)發(fā)的監(jiān)管并不嚴(yán)格，開(kāi)山炸島等無(wú)序開(kāi)發(fā)事件時(shí)有發(fā)生。直到2010年，國(guó)家正式頒布《海島保護(hù)法》、《無(wú)居民海島試用金征收使用管理辦法》，明確了無(wú)人島的所有權(quán)、管理權(quán)以及相關(guān)有償使用制度。2011年，原國(guó)家海洋局公布了中國(guó)首批176個(gè)可以開(kāi)發(fā)利用的無(wú)居民海島名錄，涉及遼寧、山東、江蘇、浙江、福建、廣東、廣西、海南等8個(gè)省份。

值得注意的是，無(wú)居民海島與其他不動(dòng)產(chǎn)的持有開(kāi)發(fā)有所不同。

無(wú)居民海島屬于國(guó)家所有，即個(gè)人或機(jī)構(gòu)可以申請(qǐng)的只是海島的使用權(quán)，且利用期限最長(zhǎng)不得超過(guò)50年。同時(shí)，國(guó)內(nèi)的無(wú)居民海島的用島類型劃分為9類，分別為旅游娛樂(lè)、交通運(yùn)輸、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、漁業(yè)、農(nóng)林牧漁等，其中并不存在私人使用的可能。

“國(guó)內(nèi)目前還沒(méi)有任何法律支持無(wú)居民海島使用，與國(guó)外無(wú)人島有著較大差別，國(guó)外是開(kāi)發(fā)利用與私人島嶼并重。”據(jù)林東了解，目前國(guó)內(nèi)無(wú)人島開(kāi)發(fā)大部分都是旅游娛樂(lè)用途，且跟陸上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一樣有著嚴(yán)格的開(kāi)發(fā)期限規(guī)定，如果三年內(nèi)不在島上開(kāi)發(fā)利用，政府將會(huì)依法收回使用權(quán)。

而經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)利用無(wú)居民海島的個(gè)人或企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法繳納使用金。年使用金收取標(biāo)準(zhǔn)按照用島類型、開(kāi)發(fā)利用程度、海島等級(jí)綜合評(píng)估，使用金低至幾千元，貴則數(shù)千萬(wàn)元。

以遼寧省2020年公布的無(wú)居民海島使用金的征收標(biāo)準(zhǔn)為例，若用島類型為“旅游娛樂(lè)”，開(kāi)發(fā)者每年最低只需繳納3700元就可以擁有一座面積1公頃的島嶼的使用權(quán)。使用金隨開(kāi)發(fā)破壞程度、島嶼等級(jí)升高，最多須繳納2455萬(wàn)元。

低廉的買(mǎi)島費(fèi)用，吸引了許多如寧波富商黃益民一樣的富豪們。2010年國(guó)家出臺(tái)相關(guān)無(wú)居民海島法規(guī)之后，海島開(kāi)發(fā)熱潮再次掀起，浙江寧波象山的旦門(mén)山島、大羊嶼等無(wú)居民島嶼相繼迎來(lái)“島主”。

林東告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，購(gòu)買(mǎi)無(wú)人島的大多是在島嶼所在地或附近的企業(yè)老板，用手頭閑余的錢(qián)去買(mǎi)島，想做第一批吃螃蟹的人。

買(mǎi)島只是入場(chǎng)券，無(wú)人島開(kāi)發(fā)爛尾不斷

擁有一座島看似風(fēng)光，但對(duì)于島主們來(lái)說(shuō)，買(mǎi)島費(fèi)只是入場(chǎng)券，真正的挑戰(zhàn)在于開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。

盡管國(guó)內(nèi)推行無(wú)居民島開(kāi)發(fā)十余年，地方政府也推出了相關(guān)開(kāi)發(fā)細(xì)則，但中國(guó)無(wú)居民海島開(kāi)發(fā)卻鮮少有成功案例，大部分以失敗告終。

2011年11月8日，寧波富商黃益民在繳納344萬(wàn)元使用金后，拿下國(guó)內(nèi)首張無(wú)居民海島使用權(quán)證書(shū)，取得旦門(mén)山島50年的使用權(quán)，暢想著花10個(gè)億在2020年前將島嶼打造成高端旅游休閑基地。

但時(shí)隔12年，旦門(mén)山島仍處于十分原始的階段，在一些社交平臺(tái)上，有游客將其描述為“與世隔絕”“原生態(tài)”“商業(yè)化程度低”等。拍賣公告中對(duì)于旦門(mén)山島的描述也集中在自然生態(tài)層面：島上植被以草叢為主，有少量稀疏針葉林，島上還有全國(guó)并不多見(jiàn)的丹霞地貌，四周礁石密布，海螺叢生。

黃旭告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，日常在旦門(mén)山島固定工作的僅兩三個(gè)人，其余都是散工。2022年7月，黃旭所在公司組織了數(shù)百人的游學(xué)團(tuán)隊(duì)前往旦門(mén)山島，“已經(jīng)是他們?nèi)ツ曜畲蟮目蛻袅恕！睂?duì)于目前島嶼流拍，黃旭并不意外，“島上開(kāi)發(fā)難度太大了，目前產(chǎn)能還很低，光是運(yùn)貨的船費(fèi)一趟就得至少500元以上。”

因淡水資源缺乏需要運(yùn)輸?shù)V泉水去旦門(mén)山島，圖源：受訪者提供

早在拍賣的前幾年，就有朋友找到林東希望協(xié)助旦門(mén)山島的開(kāi)發(fā)，稱“公司經(jīng)營(yíng)有問(wèn)題。”除了旦門(mén)山島因?yàn)閸u主債務(wù)糾紛淪為拍賣物，許多確權(quán)的無(wú)人島也相繼爛尾。2009年，“溫州第一女島主”陳曉嫻在竹嶼島累計(jì)投入300萬(wàn)元，換來(lái)的卻是一年數(shù)萬(wàn)元的門(mén)票收入，最終其主動(dòng)與當(dāng)?shù)卣Y(jié)束協(xié)議；有著“全國(guó)無(wú)人島第一拍”的象山大羊嶼島，因資金短缺，在2013年動(dòng)工建設(shè)一期項(xiàng)目時(shí)被迫中斷。

“許多買(mǎi)島的人其實(shí)并不懂海島開(kāi)發(fā)，最開(kāi)始投資時(shí)想象得太美好，等到后期建設(shè)才發(fā)現(xiàn)資金跟不上，終止建設(shè)、退出的不在少數(shù)。”林東稱。

投資開(kāi)發(fā)成本至少幾億，仍有人幻想做島主

無(wú)人島開(kāi)發(fā)龐大的資金需求，是島主夢(mèng)破碎的重要原因。

據(jù)悉，無(wú)人島開(kāi)發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)繁多且復(fù)雜，涉及碼頭、道路、淡水、電力、環(huán)保等基礎(chǔ)設(shè)施重建以及生態(tài)修復(fù)。以大羊嶼島為例，在建設(shè)酒店一期的時(shí)候，光是發(fā)電就花費(fèi)將近6000萬(wàn)元。由于遠(yuǎn)離陸地，建設(shè)物資運(yùn)輸上島的費(fèi)用也十分昂貴，有數(shù)據(jù)顯示，無(wú)人島上建造所需的成本至少是陸地上建造的三至六倍。

而海島氣象環(huán)境復(fù)雜，使得許多工程建設(shè)并非一勞永逸，譬如國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)最為成功的無(wú)人島之一三亞蜈支洲島，如今每年仍在投入數(shù)千萬(wàn)的設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。

顯然，無(wú)人島開(kāi)發(fā)的投入宛若無(wú)底洞，如果是資本財(cái)力有限的企業(yè)或個(gè)人很難啃得下。林東便直言，“一個(gè)無(wú)人海島的開(kāi)發(fā)利用，至少需要幾千萬(wàn)到幾個(gè)億。”此外，無(wú)人島本身就意味著基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)系統(tǒng)薄弱，自然資源較佳的島嶼如蜈支洲島早已經(jīng)開(kāi)發(fā)，剩下的無(wú)人島開(kāi)發(fā)難度巨大。

截至2020年，國(guó)內(nèi)總計(jì)有11000多個(gè)海島，無(wú)居民海島約占全部海島個(gè)數(shù)的96%，其中有淡水資源的海島則不足2%。而2011年至2017年，全國(guó)僅有26個(gè)無(wú)居民海島拿到了不動(dòng)產(chǎn)登記證。

自《海島保護(hù)法》頒布以來(lái)，國(guó)內(nèi)第一代島主林東已逐漸將“玩島”的重心轉(zhuǎn)移至國(guó)外，“當(dāng)時(shí)腳一踩進(jìn)去，覺(jué)得陷進(jìn)泥巴，馬上就退出來(lái)了”。目前，林東主要在東南亞、南太平洋一帶，參與一些無(wú)人島的經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)或使用，“下半年還要帶隊(duì)去看島。”

對(duì)于國(guó)內(nèi)無(wú)人島的開(kāi)發(fā)，林東則認(rèn)為，在法律法規(guī)、規(guī)劃、多方資本聯(lián)合開(kāi)發(fā)等制度與模式上還有完善空間。“這條路不好走，比較漫長(zhǎng)艱辛。”不過(guò)，林東相信將來(lái)國(guó)內(nèi)無(wú)人島開(kāi)發(fā)會(huì)有新的措施與模式出臺(tái)，推進(jìn)會(huì)加快。

即便如此，仍有部分人懷揣著島主夢(mèng)。浙江在線報(bào)道指出，自4月下旬法院拍賣公示后，已有幾位投資意向人去旦門(mén)山島考察。而在5月10日，位于云南德宏的一個(gè)獨(dú)立島嶼1個(gè)月使用權(quán)在網(wǎng)上拍賣，起拍價(jià)1元，最終以7199元成交。

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